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 ¿Vender la casa, sólo o con un broker?

Hay propietarios que deciden vender sus casas por su propia cuenta para ahorrar la comisión que lógicamente les cobrará un agente inmobiliario. La suma puede ser importante.

El porcentaje de esa comisión varía en función del lugar donde está ubicada la casa y el agente que se elige, pero por lo general se sitúa por encima del 5 por ciento del valor de la operación.

El camino de la venta directa

Sin embargo, como advierte el servicio de educación financiera de MetLife en Selling a Home, cuando es el propio vendedor el que maneja la operación, tendrá que hacerse cargo de colocar los avisos, hacer los carteles que siempre van enfrente de la casa, responder los llamados telefónicos y atender a los interesados en la propiedad, con los que siempre se puede hacer el negocio pero que nunca dejarán de ser extraños.

Cuando uno se decide a vender una casa en forma directa también debe saber que más de un potencial comprador tendrá en cuenta que el vendedor se está ahorrando la comisión del broker para ofrecer él también un menor precio por la propiedad.

¿Cómo puede reaccionar el dueño que decide vender su casa en forma directa cuando un posible comprador se presenta sin avisar, justo -por ejemplo- cuando la cena está servida, o cuando se decide a tomar su merecido refresco al regresar del trabajo?. Es muy probable que el broker conozca mucho más del negocio de vender una casa que cualquier particular.

Los pros de contratar a un agente

La lista de ventajas de contratar a un broker inmobiliario incluye los siguientes puntos: Ayudan a establecer un precio justo para poner la casa en el mercado.

Promocionan la casa entre otros agentes y la incorporan en los múltiples servicios de listado de propiedades de los que ellos pueden participar. Estos listados son parte de bases de datos a las que tienen acceso todos los otros brokers suscritos al servicio. Una propiedad incorporada a esos listados queda expuesta a todos los agentes, que también pueden estar buscando una propiedad para un cliente

Se encarga de crear, pagar y colocar los avisos correspondientes a la propiedad en venta. Programan las citas para mostrarle la casa a los potenciales compradores, inclusive cuando el vendedor no está allí. Ellos pueden hacer una preselección de los interesados que califican o no para la hipoteca que hará falta para comprar la casa.

Los agentes inmobiliarios siempre pueden dar referencias de otros profesionales para aspectos complementarios de la operación, como seguros, inspecciones, asesoramiento legal y financiamiento. Ayudan a negociar con el comprador.

El contrato de venta de una propiedad

Escoger el agente de bienes raíces más adecuado es un aspecto importante de vender tu casa. Otra decisión fundamental que tendrás que tomar es el contrato de venta de la propiedad, un contrato entre tú y tu agente que define lo que hará cada parte de la transacción.

Tipos de contratos

"Contrato de Venta". Este contrato estipula toda comisión que se vaya a pagar, además de la fecha en que quedará finalizada la venta. Hay tres tipos principales de contratos de venta de una propiedad al alcance del interesado. Un contrato que se utiliza mucho es el que se conoce como el

"Derecho exclusivo a vender" Este contrato concede un derecho "exclusivo" sobre la venta de tu casa, independientemente de quién la venda o la compre. En este caso, si llegaras a vender tu propia casa, de todas maneras tendrías que pagar la comisión.

Si otra agencia trabaja con un comprador para cerrar la venta, la comisión se divide entre el agente que puso la casa en el mercado y la agencia del comprador. Este contrato protege al agente que está dedicando tiempo y energía a la venta de tu casa.

Otro tipo de contrato es el denominado "Agencia Exclusiva" que es similar al contrato que da el derecho exclusivo a vender. Sin embargo, este tipo de contrato mantiene ciertos derechos para el vendedor. Por ejemplo, si el vendedor encuentra un comprador para la propiedad y la agencia no ha participado, el vendedor no paga comisión.

Una vez más, si otra agencia lleva al comprador, la comisión se divide entre la agencia que puso en venta la casa y la agencia del comprador Finalmente, está la opción de un "contrato abierto para la venta de una propiedad". Este arreglo permite al vendedor firmar contratos con varias agencias, sin ninguna exclusividad sobre la casa.

El agente que vende la casa recibe la comisión, sin dividirla. Sin embargo, como hay muy poco compromiso de parte del ven-dedor, probablemente el agente de bienes raíces no hará ninguna campaña de mercadeo ni grandes esfuerzos para vender tu casa. Recuerda examinar detalladamente el contrato de venta de la propiedad y pedir asesoramiento a tu abogado si no estás seguro de algún aspecto del contrato.

¿Que incluye el contrato de venta?

Al contratar a un experto en bienes raíces para que te represente en la venta de tu casa, te pedirán que firmes un contrato de venta; se trata de un documento que describe en detalle las responsabilidades de cada parte durante el período de la venta. A continuación algunos de los puntos que quizás verás en ese tipo de contrato.

Clausulas

Hay distintos tipos de contratos de venta, pero el más común es el conocido como - Derecho a la exclusividad de la venta-. Esta versión le da al agente la facultad de anunciar la venta de tu casa y ofrecerla a los compradores y a sus agentes. Él (o ella) utilizará distintos métodos para vender tu casa; entre otros, avisos en los periódicos y eventos de casa en venta abierta al público. Según este arreglo, el agente recibe una comisión si la propiedad se vende.